משכנתא בריבית משתנה – לשלב בתמהיל או להתעלם כליל?

במסגרת התחרות בשוק המשכנתאות מציעים הבנקים למשכנתאות הלוואות בריבית משתנה צמודה למדד. זמן שינוי הריבית אינו אחיד בין הבנקים וניתן לרוב לתקופת תדירות שינוי של כל שנה, 2 שנים, 2.5 שנים, 5 שנים ובתדירות של 10 שנים. מסלול ריבית משתנה הוא צמוד למדד המחירים לצרכן. על כן מבחינת הסיכון של המדד הלוואה בריבית משתנה היא בדיוק כמו הלוואה בריבית קבועה שניתנת גם כן על ידי הבנקים. לווים רבים מתקשים להחליט איזה מסלול הוא הנכון מבין מסלול ריבית משתנה לבין מסלול ריבית קבועה צמודת מדד. על פי מחקר שעשתה חברת מת"ן עולה כי 73% מהלווים לוקחים חלק מהמשכנתא בריבית משתנה לתקופות ארוכות של מעל 15 שנים.

המשמעות: לאורך חיי המשכנתא יהיו הרבה שינויי ריבית מה שגורם להגדלת חוסר הוודאות בהחזר החודשי. משכנתא בריבית משתנה

משכנתא בריבית משתנה או ריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה היא משכנתא בה הריבית קבוע וידוע מראש לאורך כל תקופת המשכנתא. יתרונה הוא בעצם ודאות הריבית לכל תקופת ההלוואה. חסרונותיה העיקריים הן שניים. האחד: אם הריבית במשק תרד העלות האלטרנטיבית של המשכנתא זולה יותר. השני: במקרים בהם תפרע המשכנתא מהון עצמי או יבוצע בה מחזור לרוב ישולם גם קנס עמלת פירעון מוקדם

בחירת מסלול נכון

בתקופות בהם הריבית בשוק המשכנתאות גבוהה יש עדיפות ללקיחת ריבית משתנה, זאת בהנחה שלאורך תקופת המשכנתא הריבית תרד. כך, למעשה, ירוויח הלווה ריבית נמוכה ביחס למסלול קבוע צמוד מדד. בתקופה בה הריבית על המשכנתאות נמוכה יש, כמובן, עדיפות ללקיחת ריבית קבועה צמודת מדד, בה אנו מקבעים את הריבית לאורך חיי ההלוואה. פרמטר נוסף שיש להתייחס אליו במסלול ריבית משתנה הוא תדירות שינוי הריבית.

לדוגמא: בהלוואה שנלקחה לתקופה של 20 שנים. בבחירת מסלול ריבית משתנה כל שנה יהיו 19 שינויי ריבית בעוד בבחירת מסלול משתנה כל 5 שנים יהיה רק 3 שינוי ריבית לאורך התקופה. ככל שתדירות השינוי גדלה כך גדל גם חוסר הוודאות והסיכון באותו המסלול. עם זאת ככל שיש יותר שינויי ריבית הריבית נמוכה יותר. כך שהריבית במסלול משתנה כל שנה יכולה להיות זולה בחצי אחוז (1/2%) ממסלול משתנה כל 5 שנים. לאורך השנים הוכח כי הפער בין הריביות המשתנות אינו משמעותי ועל כן מומלץ לקחת מסלול של ריבית משתנה שתדירות השינוי בה הוא לפרק זמן ארוך

ריבית משתנה – מלכודת הדבש

בעבר, עד לפני 4 שנים נתנו הבנקים למשכנתאות הלוואה בריבית משתנה עם הטבת ריבית בתקופה הראשונה עד למועד שינוי הריבית הקרוב. לאחר תקופה זו התייקרה הריבית בשיעור חד עד לתום תקופת ההלוואה. ההנחה בתקופה הראשונה נועדה לקדם את שיווק המשכנתאות כחלק מהתחרות בין הבנקים וגרמה לכך שהלווים לא יכלו להשוות היטב בין ההצעות השונות של הבנקים. הלווים היו מתפתים להנחות בתקופה הראשונה ואינם היו מודעים לעלויות האמתיות של הלוואה.

מחקר שפרסם בנק ישראל הראה כי פער הריבית ששילמו לוווים לאחר התקופה הראשונה לתקופה השנייה עמד על מעל 1% גם אם חל שום שינוי כלשהו בתנאים השוררים בשוק המשכנתאות. המפקח על הבנקים עמד על הטעיה זו והורה לבנקים למשכנתאות לתת את ההנחה בצורה אחידה לאורך כל חיי ההלוואה. בנוסף נקבע כי במועד חתימת ההלוואה יקבע מועדי חידוש ההלוואה, שיעור הריבית בתקופה הראשונה, ריבית העוגן ושיעור הריבית שיתווסף לעוגן זה לאחר מועד חידוש ראשון של ההלוואה. הבנקים מצידם הפכו להיות יצירתיים יותר ועם ביצוע השקיפות בכל הקשור למרווח ההלוואה טשטשו את מנגנון קביעת הריבית הלוא הוא עוגן הריבית.

כיום יש מספר עוגנים הנהוגים בבנקים למשכנתאות בניהם ניתן למנות

  • בנק לאומי – מחשב את בסיס העוגן כריבית ממוצעת של הלוואות חדשות שניתנו על ידי הבנקים בישראל. בריבית זו משתמשים גם לצורך חישוב עמלת הפירעון המוקדם.
  • בנק פועלים מחשב את העוגן על פי ממוצע שיעורי התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות.
  • בנק מזרחי טפחות מחשב את העוגן כממוצע עלות הגיוס של מספר בנקים למשכנתאות.

קיימים הבדלים מהותיים בין העוגנים השונים כך שבנק אחד יכול להצהיר כי לעוגן יתווסף מרווח של 0.3+ ובנק אחר יצהיר כי יעניק מרווח של 0.3-. לווים שמקיימים "מכרז" בין הבנקים יעדיפו לא אחת את התוספת השלילית ואת הריבית המוצהרת כנמוכה מבלי להתחשב בשינוי העוגנים והסיכון הגלום בכל אחד מהם לאורך חיי ההלוואה. כפי שאפשר להסיק, הבנקים אכן מקפידים על הוראת המפקח על הבנקים בדבר שקיפות חישוב הבסיס לקביעת שיעור הריבית בכל מועד שינוי. כן נראה, כי עוגן שינוי הריבית נשען על עוגן אובייקטיבי חיצוני, היינו, אין לבנק השפעה בקביעתו. ואולם, בכל הקשור לשקיפות בדבר בסיס העוגן, אופן חישובו והיסטוריית בסיס הנתונים שלו יש עוד כברת דרך ארוכה.

לאור האמור לעיל צריך לקום המפקח על הבנקים, מר רוני חזקיהו, ולהגדיר שקיפות ריבית משתנה מחדש. ראוי היה לו כל בנק היה מפרסם את הסיכון הגלום בעוגן איתו בחר לעבוד ואת הפער בין העוגנים שבאותו הבנק אל מול יתר הבנקים. רק אז מובטח כי הצרכן יוכל להשוואות בצורה נכונה ואובייקטיבית בין הבנקים השונים