המלכודות בלקיחת משכנתא - מידע מקצועי - מתן ייעוץ משכנתאות

המלכודות בלקיחת משכנתא

כאשר ריביות המשכנתא נמוכות ומשתלמות – יותר ויותר רוכשי דירות מעדיפים להגדיל את סכום המשכנתא. יחד עם זאת, חשוב לזכור שעם כל היתרונות של משכנתא זולה, אתם עלולים למצוא עצמכם במלכוד, אליו תקלעו במהלך השנים. ניתן להימנע ממצב זה על-ידי תכנון המשכנתא כך שתתאים עבורכם באופן פרטני.  

הריביות של היום באמת נמוכות ומשכנתא היא לרוב עסקה משתלמת. 

הכל יחסי. היום זה ברור שרכישת דירה תוך הסתייעות במשכנתא נעשית בריבית נמוכה מאוד ביחס לשנים עברו. עלותה הנמוכה של המשכנתא, מעודדת וממריצה לרכוש דירה, אפילו כאשר בידינו הון עצמי המכסה את כל עלות הרכישה. כאשר הריבית נמוכה, נוכל להשתמש רק בחלק מההון העצמי ואת שאר סכום הרכישה להשלים כמשכנתא.

המדינה מתערבת כדי למנוע זעזועים בשוק הנדל"ן

מספר צעדים נעשו בשנים האחרונות על ידי בנק ישראל כדי לצמצם את הסיכון שלוקחים בעלי משכנתאות. אחד הצעדים הבולטים הינו התקנה שלפיה לא ניתן יהיה לשלב בתמהיל המשכנתא יותר משליש מסכום המשכנתא במסלול ריבית משתנה. ריבית משתנה הוגדרה על ידי בנק ישראל כריבית אשר תדירות העדכון שלה תכופה ונעשית תוך מקסימום חמש שנים. ריבית המשתנה בכל חמש שנים ויותר, אינה נחשבת כריבית משתנה. תקנה נוספת שתוקננה מאוחר יותר, הגבילה עוד יותר את השימוש במסלולי ריבית משתנה, כאשר קבעה שבנוסף להגבלה על מסלול ריבית משתנה (כל פחות מ- 5 שנים), לא ניתן יהיה לקחת יותר משליש מסכום המשכנתא גם על ריבית המשתנה לעיתים נדירות (מעל ל- 5 שנים). תקנות אלו ביקשו למנוע מצב שעלייה של הריבית תחול על יותר משני שליש המשכנתא. במצב כזה, עלול להיפגע אנושות כושר ההחזר של הלווים והם עלולים לפגר בתשלומי המשכנתא ולאבד את הנכס שרכשו.

צעדים אלה אינם מספקים. מה תוכלו אתם לעשות כדי להימנע מסיכונים מיותרים?

במשכנתא, בדומה לכל השקעה אחרת, אתם חייבים להיות עם היד על הדופק. כאשר יש לכם במשכנתא מרכיבים משתנים, עליכם לוודא לפחות אחת לשנה, שהמשכנתא שלכם עדיין יעילה ומתאימה עבורכם.

החזר חודשי נמוך לעיתים יכול לרמז על מלכודת אפשרית בעתיד 

ריביות נמוכות הם רק גורם אחד להחזר חודשי נמוך יותר. פריסת תשלומי המשכנתא על פני תקופה ארוכה גם היא תורמת להורדה משמעותית בגובה התשלום החודשי. יחד עם זאת, במידה ותפרסו את תשלומי המשכנתא מעבר לרצוי, תשלמו הרבה מעבר למה שאתם אמורים לשלם בסך הכל. במידה וכבר עשיתם זאת, רוצו לבדוק אם אתם יכולים לשלם קצת יותר ולקצר את חיי המשכנתא על ידי מיחזור. קיצור תקופת המשכנתא משמשת תמיד כאמצעי לחיסכון במשכנתא.

הימנעו מסכום גדול מדי במסלולים צמודים למדד

מסלולי משכנתא צמודי מדד מהווים מקור לעלייה הדרגתית אך בטוחה בהחזר החודשי שלכם ולבלימת הירידה של קרן ההלוואה בכל חודש (במקרים מסויימים אף תתכן עלייה בקרן ההלוואה).

אם תשלבו מסלולים צמודים למדד, קרוב לוודאי שתשלמו הרבה יותר בסך הכל. זה בהחלט נכון שהיום מדובר בריביות נמוכות במיוחד במסלולים אלה, עד כדי שלעיתים הריבית היא חצי מהריבית הניתנת על מסלולי ריבית קבועה לא צמודה, ונכון שההחזר החודשי ההתחלתי יכול להיות ממש נמוך. אבל היות ובמשכנתא יש לתכנן ולבחון היטב את תמהיל המשכנתא לטווח הארוך, הרי שחלוקה לא נכונה בין המסלולים עשויה להביא לכך שתשלמו עשרות אלפי שקלים, ולעיתים אפילו מאות אלפים עבור הצמדות מדד מיותרות.