למה אחרי תקופה ארוכה של החזר משכנתא מגלים שעדיין חייבים לבנק את אותו הסכום? ניתן להימנע מכך?

החזר משכנתא

אם לקחתם משכנתא בעבר, קרוב לוודאי שנתקלתם במצב שבו שילמתם במשך תקופה ארוכה וגיליתם בסוף שסכום המשכנתא לא ירד. למה זה קורה?

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, המשמשת למימון רכישת דיור. תקופת ההחזר של המשכנתא יהיה בדרך כלל בין חמש שנים לשלושים שנה.

לוח סילוקין של משכנתא יכלול את התשלומים החודשיים הצפויים לכם בגין החזרי המשכנתא שלכם. תשלומים אלה יכללו בתוכם מרכיב של קרן ההלוואה שאותה לקחתם (סך המשכנתא לחלק למספר חודשי המשכנתא), את מרכיב הריבית, ובמסלולים צמודי מדד גם את מרכיב המדד. לדוגמה, תשלום חודשי של 2,500 שקלים יכול לכלול בתוכו תשלום של 1,243 שקלים בגין החזרי ריבית ו- 1,257 שקלים בגין החזרי קרן ההלוואה.

מהו לוח סילוקין שפיצר ומתי המשכנתא שלכם תוחזר לפי לוח סילוקין שפיצר?

ברוב המקרים, כאשר מדובר במשכנתא לטווח ארוך, ההחזרים החודשיים יחושבו לפי לוח סילוקין שפיצר. המשמעות של לוח סילוקין מסוג שפיצר היא שבתחילת תקופת החזר המשכנתא, התשלום החודשי יחושב בבנק כך שיכלול בתוכו בעיקר תשלום בגין ריבית ומעט החזר קרן. כתוצאה מכך, החזר ההלוואה כולה יהיה איטי יחסית, כך שאפילו בעת שחלפה כמחצית מתקופת החזר המשכנתא, קרוב לוודאי שיתרת המשכנתא שנותרה לכם לשלם לא תפחת משמעותית מהיתרה הראשונית של סכום המשכנתא שלקחתם. הדבר יכול להשפיע עד כדי כך שתמהיל לא נכון של משכנתא, במיוחד כאשר ישנו מרכיב של מסלול צמוד מדד, עשוי לגרום לכך שיתרת המשכנתא אפילו תעלה מעל הסכום המקורי (הקרן) שלקחתם, למרות שכבר שילמתם הרבה כסף בכל חודש במהלך שנים רבות.

כך לדוגמה, אדם שלקח לפני 15 שנה משכנתא בסך 800,000 שקלים לתקופה של 30 שנה בריבית קבועה צמודה למדד, יתרתה כיום תהיה כ-870,000 שקלים, למרות ששילם בכל חודש סכום שהתחיל בכ- 4,300 שקלים והגיע כעבור 15 שנה (מחצית התקופה) לכ- 6,700 שקלים.

מצב זה אפיין משקי בית רבים בישראל, אשר לקחו בעבר משכנתאות מבלי להתייעץ עם גורם חיצוני ואובייקטיבי ונשענו על הצעת פקיד המשכנתאות בבנק.

האם ניתן להימנע ממצב כזה?

בהחלט. בניית תמהיל משכנתא מושכל, שיכלול בתוכו את מסלולי המשכנתא הנכונים, בסכומים המדויקים ולתקופות החזר נכונות, יכולה להתבצע על ידי תחשיב מדויק, על-ידי כלכלן, באמצעותו ניתן יהיה להגיע למשכנתא אופטימאלית ולחסכון כספי של עשרות עד מאות אלפי שקלים במשכנתא.