משכנתא אז והיום – מצא את ההבדלים

הבדלים בין משכנתאות של פעם לבין של היום

בשנים האחרונות חלה מהפכה בשוק המשכנתאות. משוק של מוצר אחד ומספר מועט של בנקים השוק הפך לשוק תחרותי, בנקים למשכנתאות התמזגו עם בנקים מסחריים ע"י כך שזיהו פוטנציאל לגיוס לקוחות (ל-2 הכיוונים). כך התמזג בנק משכן עם בנק הפועלים והפך לאגף בתוך בנק הפועלים. בנק אדנים התמזג עם בנק טפחות ובנק טפחות התאחד עם מזרחי. (דיסקונט משכנתאות לא התמזג רשמית עם דיסקונט אך מושך לקוחות לבנק דיסקונט ע"י כך שמפתה אותם ב"משכנתא מסובסדת" ללקוחות המנהלים או פותחים חשבון בבנק. כן, נוספו עשרות מסלולים בהם ניתן לקחת את המשכנתא. עד לפני מספר שנים היה ניתן לקחת משכנתא במסלול אחד: ריבית קבועה צמודת מדד.

כיום קיימים בשוק כעשרות מסלולים הניתנים ללקיחה לתקופות שונות. כך שהמשימה של לקיחת משכנתא הפכה להיות מורכבת וההשוואה בין המסלולים הפכה כבלתי אפשרית ללקוח ההדיוט. ככל שכמות המסלולים גדלה כך גדלו גם האופציות של הלקוחות מבחינת גמישות בהחזרים החודשיים ובפירעונות מוקדים (פותחו מסלולים המאפשרים חודשי חופש מהמשכנתא או מסלולים בהם ההחזר החודשי הולך ויורד או מסלולים המאפשרים החזר חודשי נמוך עד הכניסה לדירה או עד אשר המשכורת צפויה לעלות) אך גם גדלה האופציה של בחירת מסלולים מסוכנים ותנודתיים (לדוגמא ריבית משתנה כל שנה צמודת מדד או מסלול צמוד יין יפני וכדומה).

בעבר זכאות משרד השיכון היוותה פרמטר מכריע בלקיחת המשכנתא, הריביות במשק היו מעל 5%-6% ואילו כל זוג צעיר יכל לקבל זכאות הכוללת משכנתא בריבית מועדפת של 4% והצמדה חלקית בלבד למדד,בנוסף משרד השיכון נתן מענקים במספר רב של ישובים, כמו כן מי שלקח הלוואת זכאות יכל לקבל מימון גבוה יותר אם מימש את כספי הזכאות (עד כ-80%).

כיום להלוואת הזכאות אין משמעות. רף הזכאות עלה ועל מנת להיות זכאים נדרשים שנות נישואין רבות,מספר רב של ילדים ואחים ואחיות. המענקים בוטלו, ההצמדה על ההלוואה הפכה מחלקית להצמדה מלאה,כספי הזכאות בעצם ניתנים מכספי הבנק ולא מכספי משרד השיכון ולכן אחוז המימון ירד ל-70% גם למי שמימש את זכאותו. לעומת זאת, הריביות במשק ירדו לכ-2% וריבית הזכאות נשארה על 4% צמוד למדד. נוצרו מסלולים אשר ניתנים לפירעון מוקדם בכל שלב ואף אינם צמודי מדד כמו פריים,מק"מ ומט"ח. ישנו אף מסלול שהפך להיות נפוץ לאחרונה המבוסס על ריבית קבועה שאינה צמודה כלל עם החזר חודשי קבוע (אך גבוה יותר ממסלולים אחרים)

בעבר המשכנתא היוותה כ-70% משווי הנכס או עד 80% מערך הנכס לזכאים, כיום ניתן לקבל משכנתא של עד 75% מימון גם ללא זכאות ועד 90% מימון ואף 95% במקרים חריגים, בכפוף לביטוח המשכנתא ע"י חברת אי אם איי (ביטוח אשראי) אשר ערבה להלוואה

גובה משכנתא ממוצע בעבר נא סביב כ-550 אש"ח, לאחרונה עקב ירידה דרסטית של ריביות וזינוק במחירי הדיור, משכנתא ממוצעת עומדת על כ-850 אש"ח.

דירות להשקעה הם טרנד של המאה ה-21

בעבר כמעט ולא השקיעו בדירות ובוודאי שלא נלקחו לצורך כך משכנתאות.

היום רבים מהמרוויחים מעל 10,000 נטו לוקחים משכנתא לדירה להשקעה, אפילו בחו"ל (במשכון דירת מגורים קיימת) בעבר נושא של משכנתא "לכל מטרה" לא היה פופולארי, היום ניתן לקחת משכנתא כנגד שעבוד נכס קיים כמעט לכל מטרה: שיפוץ, פירעון הלוואות יקרות בעו"ש, עזרה לילדים, פירעון חובות, השקעה בשוק ההון, רכישת נכס נוסף וכו'.

עקב זינוק במחירי הדירות,אנשים הבינו שיכולים לנצל את שווי הדירה שלהם על מנת לקחת משכנתא נוספת לצורך רכישת דירה נוספת ללא צורך להביא הון עצמי כלל (שעבוד 2 נכסים) בעבר כמעט כל מי שלקח משכנתא לא משנה מה היו הכנסותיו, נדרש לצרף לפחות 2 עד 4 ערבים, היום לאחר עדכון חוק הערבים (אשר מחייב את הבנק למצות קודם את כל ההליך מול הלווה העיקרי כולל מימוש נכסיו), כמעט ואין משמעות לערבים ולכן הבנק אינו דורש צירוף ערבים,למעט מקרים חריגים מאוד. פעם חוזה המשכנתא היה ממולא בכתב יד ע"י פקיד הבנק, בעידן המחשבים כיום כל חוזי ההלוואה והנספחים הם מודפסים וכך גדלה גם כמות הניירות שיש לחתום עליהם במעמד לקיחת המשכנתא.

בעבר נדרשו נוטלי המשכנתאות לשלם מס בולים של כמה אלפי שקלים,כיום ההוצאה העיקרית בלקיחת המשכנתא היא דמי פתיחת תיק משכנתא שעליו גם ניתן להתמקח עם הבנק ולהוריד אותו למינימום. בעבר נדרשנו למלא טפסים רבים בכתב יד ואישור המשכנתא לקח מספר רב של ימים.

היום ניתן לקבל אישור למשכנתא מיידי בשיחת טלפון ללא מילוי טפסים וישנם בנקים שאף נותנים אישור אוטומטי מיידי ללא צורך באישור ההנהלה, על בסיס קריטריונים קבועים מראש אשר ממלא פקיד הבנק במחשב על בסיס הצהרת הלקוח.

בעבר היה צורך לגשת ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) על מנת לקבל מידע אודות הנכס הנרכש, היום ניתן להנפיק נסח טאבו מהאינטרנט באופן מיידי על מנת לראות את מצב רישומי הנכס ואף הבנקים משתמשים בשירות זה על מנת לוודא שנסח הטאבו שנמסר לו אינו מזויף.

היום לבנקים יש גישה למאגרי אשראי צרכני (לפי חוק נתוני אשראי) אשר מאפשר להם לקבל מידע אודות היסטוריית אשראי בעייתית של לווים פוטנציאלים והדבר מהווה גורם משמעותי באישור/דחייה של הבקשה ובקביעת גובה הריבית.

בעבר הדרכים היחידות לתקשר ולמסור מסמכים לבנק הייתה בטלפון/פקס או בהגעה פיזית לבנק.

היום כמעט כל פקידי הבנק עובדים עם מיילים ועם מסמכים סרוקים ואף נותנים ללקוחות מספרי טלפון נייד על מנת שיוכלו לשוחח איתם גם מחוץ לשעות העבודה השגרתיות.

בעבר הבנק גם היה מוכר לנו ביטוח משכנתא, היום הביטוחים נעשים באופן חיצוני (ע"י כל חברת ביטוח או ע"י סוכנות ביטוח של הבנק).