מיחזור משכנתא – בחן את עצמך

מחזור, לא רק איכות סביבה.

מה זה מיחזור משכנתאות? יש הרבה דברים לדעת על מיחזור, אבל לפני שנכנס לפרטים ניתן קצת רקע. בחודשים האחרונים היינו עדים לירידה חדה בריבית הפריים ובריבית קבוע צמודת מדד. ריביות המשכנתא נמצאות היום בשפל ועומדות על 1% – 3% בלבד במסלול מדד ו – 1.5% במסלול הפריים בהתאמה. ריביות אלו יצרו חלון הזדמנויות טוב לנוטלי המשכנתאות לבדוק האם יש כדאיות למחזור המשכנתא ולהורדת הריבית בהלוואתם. לא אחת ניצבים נוטלי המשכנתאות בפני דילמות שמתעוררות עם החלטה על ביצוע מחזור משכנתא. אחת הדילמות היא האם למחזר באותו בנק בו נלקחה המשכנתא המקורית או האם כדאי לעבור לבנק אחר. כאופייני לתחום זה של משכנתאות אין תשובה חד משמעית לגבי הצעד הכדאי ביותר. ברמת העיקרון מחזור משכנתא בבנק אחר כרוכה בהוצאות נוספות הקשורות למילוי טפסים מחדש, תשלום פתיחת תיק, הערכת שמאי מחודשת, אגרות מדינה כגון רישום מנהל/טאבו, רישום משכון. ברב במקרים מומלץ להתמקח על הוצאות אלו בבנק בו אתם מחליטים לבצע מחזור משכנתא, וברב המקרים יטה הבנק להתחשב בדרישותיכם כדי להרוויח אתכם כלקוחותיו. טופס למשכנתא

מחזור – יש כדאיות?

לפני שרצים לפקיד הבנק לבצע מחזור יש לבדוק האם נכון לבצע מחזור או במילים אחרות. בסוף התהליך, זה משתלם? כדאיות מחזור משכנתא תלוי בעיקר ביתרת ההלוואה, ביתרת שנות המשכנתא, בריבית שנלקחה במשכנתא המקורית ובמסלול המשכנתא הקיים. ככלל, ככול שסכום המשכנתא גבוה יותר וככול שיתרת השנים ארוכה יותר כך פוטנציאל לחיסכון במחזור גבוה יותר. הוא הדין גם לריבית ההלוואה.

בחן את עצמך

עדיין לא בטוח מה זה מיחזור משכנתא? אולי שאלון זה יעזור. מטרת שאלון זה הינה לסייע לכם לבחון את האפשרויות להוזלת הלוואת המשכנתא הנוכחית לאור התנאים הקיימים כיום בשוק המשכנתאות.

א. מהי יתרת המשכנתא לסילוק נכון להיום (הערכה) בש"ח : 1.עד 250,000 ₪ 2. 250,000-450,000 ₪ 3. 450,000-550,000 ₪ 4.מעל 550,000 ₪ב. מהי יתרת התקופות (בשנים) עד לסילוק מלא של הלוואות: 1. פחות מ 5 שנים 2. 5-12 שנים 3. 13-17 שנים 4. יותר מ 18 שנהג. מהו שיעור החלק הצמוד מכלל ההלוואה: 1. פחות מ- 20% 2. 20%-40% 3. 40%-60% 4. 60%-80% 5. מעל 80%ד. מהו שיעור חלק הלוואת מט"ח מכלל ההלוואה: 1. פחות מ- 20% 2. 20%-40% 3. 40%-60% 4. 60%-80% 5. מעל 80% ה. מהו שיעור הריבית הממוצע על ההלוואה: 1. פחות מ 3% 2. 3%-4% 3. 4%-5% 4. יותר מ – 5% ו. האם בכוונתך לפרוע מהון עצמי לפירעון הלוואה בטווח של עד 10 שנים 1. אין ברשותי  סכום לפירעון כלל 2. עד  10% מסכום המשכנתא. 3. 20% – 11% מסכום המשכנתא 4. 20%-30% מסכום המשכנתא 5. מעל 30% מסכום המשכנתא.
מה אנחנו למדים מהתוצאה? סכמו את סה"כ הניקוד המופיע בצמוד לכל התשובה שבחרתם.6-12 נקודות: ההלוואה שלכם היא טובה ואינה מצריכה לבצע מחזור הלוואה. עם זאת, ייתכן שנותרה לכם תקופה קצרה מאוד לסילוק מלוא ההלוואה ולכן פוטנציאל החיסכון נמוך.13-18 נקודות הלוואת המשכנתא שלכם דורשת בחינה מחודש. קיים פוטנציאל גבוה לחיסכון בעיקר בשל חלוקה לא נכונה של שנות המשכנתא אל מול מסלולי המשכנתא. 19-24 נקודות פוטנציאל החיסכון שלכם במשכנתא עצום. סביר להניח שיתרת ההלוואה גבוהה, כמו גם הריבית והזמן שנותר לכם לסילוק וזאת עוד טרם בחינם נושא ההצמדה. זה הזמן לפעול לבחינה מדוקדקת של ההלוואה ללא דיחוי ולגשת למחזר להלוואה חדשה ו"נבונה" תוך מזעור משמעותי של העלויות החודשיות.