משכנתא לקבוצת רכישה – האומנם יש יתרון לגודל?

קבוצות רכישה – לא רק חיסכון

חולמים על דירה חדשה? שוקלים הצטרפות לקבוצת רכישה? בשנים האחרונות אנו עדים לפריחתן של קבוצות רכישה, התארגנויות קבוצתיות של אנשים פרטיים לשם רכישת קרקע ובנייה עצמית בפרויקטים שונים. על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה, אשתקד נרכשו במרכז הארץ קרקעות בסך 870 מיליון שקל ע"י קבוצות רכישה, לעומת קרקעות ב-250 מיליון שקל בלבד שנרכשו על ידי קבלנים. מגמה זו מצויה בתאוצה הולכת וגוברת גם השנה. אבל, האם היתרון לגודל שמהווה יתרון משמעותי בהפחתת עלויות הבנייה, מאפשר גם הוזלת המשכנתא לחברי הקבוצה? ובכן הפתעה – בכל הנוגע למשכנתא, היתרון הופך לחיסרון. רכישה קבוצתית היא עסקה מורכבת בהרבה מעסקה רגילה, מה שמעמיד את הבנק המלווה בסיכון גדול מהרגיל. לכן, המשכנתאות לקבוצות רכישה ניתנות בתנאים טובים פחות ומחמירים יותר ממשכנתאות לרוכשים בודדים. יד אזוקה לבית   הצטרפות לקבוצת רכישה דורשת לא מעט כסף ותנאיה קשוחים, זאת משום שבניית בניין מן היסוד מחייבת הזרמה שוטפת של כספים תוך היצמדות ללוח זמנים מדויק. אחד הפתרונות לבעיית המימון הוא כמובן העמדת משכנתא על ידי הבנקים למשכנתאות. הבנקים מאשרים לחברי הקבוצה מראש את תנאי המשכנתא, ומרגע זה הם מלווים את הבנייה ומחויבים להעביר את הכספים ללא דיחוי, מה שמאפשר זרימה שוטפת של הפרויקט עד לסיומו. אולי יעניין אתכם גם לקרוא על משכנתא הפוכה.

מספר נקודות חשובות שיש להביא בחשבון:

  1. מסגרת המשכנתא: אפילו אם יש בידכם מלוא הכסף למימון העסקה, כל חברי הקבוצה מחויבים לחתום על מסגרת משכנתא ואולי אף לשלם דמי פתיחת תיק מלאים בבנק המלווה. וזאת כאמור, על מנת להבטיח זרימה שוטפת של כסף לפרוייקט בהתאם לתוכנית הבנייה.
  2. מזומן: אין לכם כסף מזומן למימון של רכישת המגרש? לא תוכלו להצטרף לקבוצה. אם בעסקה רגילה הבנק נוהג לממן עד 70% משווי המגרש ועד 70% מכל שלב בבניה, הרי שבקבוצת רכישה הבנק אינו לוקח סיכונים ולא משתתף במימון המגרש.
  3. מחויבות: לא תוכלו לנצל מסלולים הקיימים בבנקים אחרים או הטבות ומבצעים הניתנים ע"י בנקים אחרים, מפני שאתם מחויבים לבנק איתו סיכמה הקבוצה. גם בסיום הבניה תגלו שלא קל למחזר את המשכנתא ולהעבירה לבנק אחר, מכיוון שהליך הפרצלציה והסרת השעבוד של הבנק המלווה עלול לקחת זמן רב.
  4. ריביותלאור הסיכון הגבוה, סביר שהריביות יהיו דווקא גבוהות מהריביות המקובלות בשוק. בנוסף לכך, לאחר סיכום עם הבנק המלווה, כוח המיקוח של אנשי הקבוצה מול הבנק יורד, מכיוון שכאמור, אין להם אפשרות לקחת את המשכנתא בבנק אחר. הדבר נכון במיוחד לגבי לקוחות איכותיים אשר אילו היו מגיעים לבנק כבודדים בעסקה רגילה, היו זוכים לתנאים טובים יותר באופן משמעותי.
  5. דחיית תשלוםעל פי רוב, הבנק נותן אפשרות של מסלול גרייס (תשלום ריבית בלבד או דחיית מלוא התשלום עד סיום הבניה), כך שבמהלך הבניה עצמה ההחזר החודשי יהיה נמוך. עם זאת, יש לדעת כי הגרייס, המוצג כהטבה בלעדית לחברי קבוצת הרכישה, אינו בלעדי כלל. הוא יעלה לכם בסופו של דבר יותר ויגדיל לכם את ההחזרים החודשיים בתום התקופה. בסיכומו של דבר, הגרייס וההצמדות למדד יביאו לכך שיתרת החוב לבנק תהיה גבוהה יותר מהסכום שחתמתם עליו.
  6. בעלי נכס קייםאם ברשותכם נכס קיים ללא משכנתא, או שגובה המשכנתא שעוד נותר לשלם על הנכס נמוך יחסית לשוויו הנוכחי, תוכלו לשעבד את הדירה הקיימת וליהנות מריביות משכנתא נמוכות בבנק המלווה.

לכן, אם אתם חברים בקבוצת רכישה, ייתכן שחסכתם כסף בבניה עצמה ובמיסוי, ואף שרדתם את כאב הראש הכרוך בהליך, אך סביר שבסופו של דבר, קיבלתם משכנתא טובה פחות מזו שניתן היה להשיג ברכישה רגילה.