ריבית משכנתא – לא מה שחשבתם

ריבית משכנתא – מורה נבוכים

נראה כי בתקופה האחרונה המונח "ריבית" צץ כמעט בכל מקום אפשרי. הורדת הריבית, העלאת הריבית, ריבית משכנתא, ריבית פריים ועוד מונחים שספק אם רובנו מכירים או מבינים בכלל על מה המהומה. אבל עד כמה שהמושגים האלו נראים תלושים ולא שייכים לחיינו, בוודאי לא תתפלאו לדעת כי לריביות על נגזרותיהן השונות יש השפעה מכרעת על חיי היומיום והניהול הפיננסי שלנו. לכן כדאי ורצוי להתחיל להבין ולהעמיק בנושא. לרוב, נטיה של חצי אחוז לכאן ולכאן יכולה להוות הבדל של עשרות אלפי שקלים בלקיחת משכנתא.

 אז מה היא בעצם ריבית המשכנתא?

המשמעות הפיננסית הכללית של המושג "ריבית" הינה תשלום עבור עצם האפשרות שניתנת לנו להשתמש בכסף שאינו שלנו. תשלום זה משולם במשך כל תקופת ההלוואה בנוסף לסכום ההחזר, והוא תלוי במדדים משתנים מצד אחד ונגזרת של גורמים קבועים מצד שני. סכום הריבית מגלם בתוכו את הסיכון שבתנודתיות במשק, וזאת על מנת להגן על הלווה כך שהכסף ש"נקלח" ממנו לא יאבד מערכו הריאלי. אפשר לראות זאת כמעין פיצוי על כך שללווה אין יכולת לעשות עם הכסף הזה שימושים מניבים אפשריים אחרים. כמו כן, משמשת הריבית כמנגון פיקוח המפצה על פיגורים בהחזרים. שער הריבית נקבע בדרך כלל כאחוז מסוים מסך כל ההלוואה (הקרן), והוא יכול להיפדות בתשלום אחד בעת לקיחת ההלוואה או בעת פרעונה, או במועדים מסוימים שעליהם הסכימו המלווה והלווה. בנושא זה כדאי להבדיל בין הצמדה לריבית, כאשר הצמדה שומרת על ערכו הריאלי של הכסף ביחס למדדים שונים במשק, וריבית נושאת בחובה את הרווח (או הסיכון) אשר יעמוד בסופו של דבר לרשותו של הלווה על עצם העובדה שהלווה את הכסף (כעיסקה לכל דבר המיועדת לעשיית רווחים).

בעסקאות פיננסיות כגון הלוואות, גדולות וקטנות כאחד, משמשים הבנקים כמתווכים העיקריים בין המלווים לבין הלווים. מצד אחד הם מעניקים הטבות עבור מי שאינו זקוק כרגע למזומן שבידו ומפקיד אותו תמורת ריבית בבנק, אשר מצידו מלווה אותו בריבית גבוהה יותר עבור מי שכן זקוק לו לכרגע. הרווח של הבנק, אם כן, מתקבל בין היתר מהפרש הריביות בעסקאות מסוג זה.

ריבית בנק ישראל וריבית הפריים

ריבית בנק ישראל היא ריבית על ההלוואות שמעניק בנק ישראל לבנקים, והיא נקבעת על ידי נגיד בנק ישראל ומפורסמת אחת לחודש. בין היתר, נועדה ריבית זו להשגת היעדים הכלכליים של הממשלה לשנת התקציב. לדוגמה, בזמן משבר כלכלי, יכולה הורדת הריבית לעודד את הציבור לרכוש יותר מוצרים במקום לחסוך את הכסף, להפוך הלוואות לזולות וזמינות יותר לפרטיים ולעסקים כאחד, ובכך לאפשר למשק לצמוח שוב. למרות זאת, אין הריבית אמורה או יכולה להישאר נמוכה לאורך זמן, וזאת בשל הנטיה של המשק לנוע משפל לשיא וחוזר חלילה. בנק ישראל מנסה לשמור על שיווי המשקל במשק, כאשר שיעור נמוך מדי של ריביות עלול בסופו של דבר להביא לעליית האינפלציה, וכשהאינפלציה גבוהה ההבנקים נוטים להעלות את הריביות, הנטל על לוקחי ההלוואות לטווח ארוך גובר, סכום ההחזרים גדל, והמשק שוב עלול להיכנס למשבר, וחוזר חלילה. ריבית בנק ישראל משמשת גם לקביעת ריבית הפריים של המערכת הבנקאית, שהינה הריבית הבסיסית לצורך חישוב העסקאות הפיננסיות בין הבנקים לבין עצמם. לפי ההסכם עם הלווה, לריבית ה"פריים" מוסיפים או מפחיתים אחוז מסוים מסכום הקרן, והיא משמשת בסופו של דבר כבסיס לחישוב הריבית של כל הלוואות הלא צמודות של הבנק. קביעת שער הפריים מבוססת על שיקולים כלכליים שונים, פנימיים ובינלאומיים, שנלקחים על ידי בנק ישראל לאור מצבו הפיננסי הנוכחי של המשק הלאומי.

ריבית משכנתא ושער הריבית

משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה לטווח ארוך, המכוונת לסייע ללווה לרכוש בית. הלווה משלם "ריבית משכנתא" בנוסף להחזר הסכום כולו, והנכס עצמו משמש כעירבון. על חישוב תשלום המשכנתא משפיעים אם כן שלושה גורמים עיקריים – סכום ההלוואה (הקרן), שער הרבית שנקבע, וביטוח המשכנתא. המסלולים הנפוצים של החזרי המשכנתאות בנויים כך שסכום ההלוואה נמוך בהתחלה, וגדל בהדרגה – בשנים הראשונות מורכב ההחזר בעיקר מתשלומי הריבית, לעומת סכום ההחזרים בשנים המאוחרות יותר המורכב מפירעון כללי של הקרן. ריבית המשכנתא היא כאמור הרווח שגורף המלווה על עצם לקיחת הסיכון הכרוך בהלוואת הכסף והוצאתו מקופת המזומנים שלו, סיכון שגדל בעיקר כאשר מדובר בסכומים גבוהים ובתקופת זמן ארוכה. שער הריבית משפיע על גובה ההחזרים ביחס ישר, כך שריבית נמוכה מגדילה את הסכום הכללי שרוב רוכשי הדירות יכולים ללוות, וריבית גבוהה מצמצמת אותו. ניתן לומר אם כך כי שער הריבית קובע את "מחיר" העיסקה (הכסף). כשהרבית יורדת הכסף נעשה זול יותר. במצב כזה ישנה עליה במספר רוכשי הדירות, משפצי הדירות, ממחזרי המשכנתאות, וכך מחירי הדירות "נדחפים" באמצעות כוחות השוק כלפי מעלה. מחירי דירות גבוהים יותר מובילים ללקיחת הלוואות של סכומים גדולים יותר, שער הרבית עולה בהתאמה, וכך שוב באה לידי ביטוי התנודתיות במשק. בנוסף למצב הכלכלי ומצבו של שוק הנדל"ן בתקופה הנדונה, שער הריבית משתנה בכל עיסקה ועיסקה באופן פרטני בשל היותו תלוי בגורמים רבים, כמו גובה ההלוואה, האפקטיביות של המשא ומתן שמנהל הלווה מול כמה גורמים מלווים, היכולת של הלווה לעמוד בהחזרים ולהבטיח פקדונות, מידת החשיבות והמורכבות של ההלוואה, משך תקופת ההחזר שלה ועוד. חשוב מאוד לשים לב לכל פרט ולהתייעץ עם מומחים כאשר אנו מעוניינים בלקיחת משכנתא. חישוב נכון ומדויק של שער הרבית ומסלול ההחזרים יכול כאמור לחסוך ללווזה עשרות אלפי שקלים. ביטוח המשכנתא מהווה נדבך חשוב בשווי העיסקה כולה והוא נועד לכסות על האפשרות שאירוע בלתי צפוי כלשהו ימנע מהלווה להחזיר את הסכום. זוהי בעצם ערובה פיננסית שמקטינה הפסד פוטנציאלי למלווה, כאשר הסכום משתנה מהלוואה להלוואה ומלווה ללווה ולכן נתונה למיקוח.

סוגים, מרכיבים ומסלולים עיקריים של ריבית המשכנתא

דבר ראשון, כדאי ומומלץ להתעמק בלוחות סילוקין וכיצד הם בנויים. לוח סילוקין מציג במדויק עבור מה נועד כל חלק וחלק בתשלומי ההחזרים שלכם. כך תוכלו לעקוב במדויק עבור מה אתם משלמים, באיזה אחוז מהסכום מדובר, וכמה בעצם "עולה" לכם כל העיסקה. לוח הסילוקין נועד בין השאר על מנת למנוע מטעויות חישוב לגרום לכם להפסדים גדולים ולתשלומים שאינכם אמורים לשלם.

חישוב משכנתא בריבית קבועה, צמודה ועוד

המסלולים העיקריים שאותם מציעים הגורמים המלווים הם ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית קבועה שאינה צמודה, ריבית פריים בתוספת או הפחתה של אחוז מסוים, ריבית משתנה וריבית על בסיס ליבור (רבית המבוססת על הלוואות צמודות דולר או יורו).

  1. קרן לא צמודה וריבית קבועה – החזר קבוע לאורך כל ההלוואה ללא תלות באינפלציה. הרבית במסלול זה נעה בטווחים שבין 5 ל-7 אחוז.
  1. קרן לא צמודה וריבית משתנה – ההלוואה אינה צמודה למדד כלשהו, אך הריבית משתנה בהתאם לגורם מוסכם מראש. במשכנתא על בסיס פריים, למשל, מחושבת הריבית בכל חודש, בתוספת או בהפחתה של אחוז מסוים.
  1. קרן צמודה וריבית קבועה – ההלוואה צמודה למדד כלשהו (מדד המחירים לצרכן למשל), והריבית קבועה לאורך כל ההלוואה. במסלול זה, הקרן מושפעת ישירות מתנודתיות האינפלציה והמדד.
  1. קרן צמודה וריבית משתנה – הקרן צמודה למדד כלשהו והריבית משתנה במועדים קבועים, על פי נוסחת שינוי או מדד קבועה מראש. במשכנתא דולרית, למשל, הקרן צמודה לדולר והריבית נקבעת לפי ריבית הציבור.

כאמור, ניתן לבצע חישוב משכנתא בריבית קבועה, צמודה למדד ומסלולים נוספים. ישנם הפרשים משמעותיים בין הבנקים בקביעת ריבית המשכנתא. לכל בנק ישנן אפשרויות ויכולות שונות להעניק ריביות משכנתא טובות יותר או פחות במסלולים השונים. אם קראתם עד כאן, אתם בוודאי מבינים כי האינטרס הכלכלי של הבנק, ושל כל גורם מלווה, הינו להרוויח כמה שיותר, כעסק לכל דבר, ובכך "להעמיס" עליכם מסלולי רביות שיהיו עבורו הכדאיים ביותר. זכרו, כאשר לוקחים משכנתא, עליכם להבין היטב את מבנה התשלומים. מעבר להחזר ההלוואה, כאמור, מרכיבים התשלומים גם את החזרי הרביות וגם את הביטוח. החלטה על חישוב ריבית המשכנתא תשפיע על גובה ההחזר החודשי במשך כל תקופת ההלוואה. עליכם לדעת לשקף את רמת הסיכון שאתם יכולים לקחת על עצמכם, ולהתאים אותה לתנאי הריבית במשק. אם כל המושגים הנ"ל נשמעים לכן סינית אבל אתם מאד רוצים להוזיל את עלויות המשכנתא שלכם (מן הסתם), כדאי מאד לדבר עם יועץ משכנתא מקצועי.