חובות משכנתא: איך ניתן להציל את הבית

לא מצליחים להחזיר לבנק את תשלומי המשכנתא וההוצאה לפועל מאיימת לעקל את הבית? לא הכל אבוד. יש המון דרכים לנהל את המשבר ולסיימו כשהנכס עדיין ברשותכם. מדריך אלפי בעלי דירות שנטלו משכנתא מהבנק ונקלעו לקשיים כלכליים מתמודדים עם הליכי הוצאה לפועל ובסופו של דבר נאלצים לפנות את בתיהם. הבנקים אינם מהססים לשסות את עורכי דינם בנוטלי ההלוואה, שלרוב, אינם בקיאים ברזי הפרקטיקה המשפטית, ולא מסוגלים להתמודד עם סוללת המשפטנים. התנהלות מושכלת מצד בעלי הדירות עשויה במקרים רבים, למנוע מהבנק להגיע לכדי פינוי הדירה.

חובות משכנתא

נקלעתם לחובות: איך ניתן להציל את הבית?

אז איך ניתן לנהל את המצב בחוכמה, לאחר שנקלעתם לקשיים? בכל מקרה של צפי לאי כיבוד הוראת הקבע, מסביר איל ליבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת T-I-M, העוסקת בייעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות, יש להתכונן ולהקדים פנייה לבנק.

הגדילו את מסגרת האשראי

תמיד עדיף שהפנייה תעשה ביוזמת הלווה, ולא ההיפך. במקרה בו הלווה עמד בהתחייבויותיו הקודמות, סביר להניח שהבנק יאשר הפסקה זמנית של הגבייה, לרוב לשלושה חודשים. במקרים חריגים, ניתן יהיה לבקש דחייה למועד ארוך יותר, אך הדבר כפוף להצגת אסמכתאות רבות התומכות בבקשה. אם הלווה צופה קושי נקודתי לעמוד בהחזר בחודש מסוים, נכון יעשה אם ייזום פניה לבנק ויבקש להגדיל באופן זמני את מסגרת האשראי. אם חל שינוי לרעה קבוע בהכנסתו – פיתרון הפסקת הגבייה אינו רלוונטי. במצב כזה, יש לפנות לבנק בבקשה להתאים את ההחזר להכנסה הקיימת על ידי מחזור המשכנתא.

ליבוביץ' מוסיף כי "אי כיבוד הוראת הקבע משמעה כי החוב צובר ריביות, אך לא רק זאת – ישנה עמלת אי כיבוד בה מחויב הלקוח. הן חשבון המשכנתא והן חשבון העו"ש יספגו את עמלת האי כיבוד, המשתנה מבנק לבנק".

מחזרו את המשכנתא

לדבריו, "במצב כזה, מוטב לפנות למחלקת הגבייה של הבנק ולבקש לסלק את יתרת החוב. אם אין כסף זמין שניתן להפנות למטרה זו, ניתן לבקש כי יפרסו את החוב לתשלומים בכרטיס האשראי". במידה שנקלעתם לקשיים בהחזר המשכנתא, ולא נראה שתצליחו להתגבר עליהם בטווח הרחוק, מוטב לבחון את האפשרות למחזר את המשכנתא ולפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר מהנוכחית כדי להקטין ההתחייבות החודשית.

תמיד חשוב להיות עם יד על הדופק מבחינת האפשרות למחזר את המשכנתא, על אחת כמה וכמה עבור אלו מבין הלווים שנקלעו לקשיי נזילות בחשבון האישי או שההחזר החודשי שלהם עולה מעבר ליכולתם הכלכלית. קיימים מסלולים שתמיד נכון לגביהם לבחון אפשרות מחזור- מסלול שקלי צמוד מדד, בריביות הקבועות וכיום גם בריבית הפריים.

לא לטמון את הראש החול 

ניתן תמיד לעבור ממסלול צמוד מדד למסלול של ריבית הפריים, כמובן תוך בחינה של גובה עמלת ההיוון שתשולם בשל כך. יש לבדוק את כדאיות המחזור בכל הנוגע לגובה ההחזר החודשי או החיסכון הכספי שנובע מקיצור יתרת התקופה. ליבוביץ' מחלק את הפונים לייעוץ למחזור משכנתא לשני סוגים: אלה המעוניינים לחסוך כסף, ואלה שנמצאים על פי תהום, ושעבורם מדובר רק בעניין של זמן עד שהם נכנסים לסחרור כלכלי.

הנטייה לטמון את הראש בחול עד יעבור זעם, מתוך תקווה כי המצב הכלכלי ישתפר, הינה מוטעית. לדבריו, לא מעט מאלה שהגיעו להליכים משפטיים עם הבנק היו יכולים למנוע זאת אילו רק היו מישירים מבט אל המציאות ומקבלים את ההחלטות הנכונות בזמן הנכון. חוק ההוצאה לפועל מאפשר לראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת דירה אך ורק במקרה שהוא שוכנע כי לחייב ולבני משפחתו המתגוררים עימו יש פתרון דיור חלופי סביר או שהם בעלי יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר.

הזכות לדיור בר חולף 

הבנקים מצידם, מודעים היטב למשמעות של סעיף זה, מכניסים בשטר המשכנתא סעיפים הפוטרים אותם מחובות חוקיות אלה על ידי התניית קבלת המשכנתא בוויתור על הגנות אלו. לטובת בעלי הדירות, תוקן החוק בשנת 2009 ונקבע כי וויתור על הזכות לדיור חלופי שנעשה במסגרת הסכמי הלוואה שנחתמו לאחר מאי 2009 אינו תקף. התיקון לחוק הגביל את הבנק להחריג את זכותם של הלווים לדיור חלופי באופן מוחלט וכיום, ניתן לוותר אך ורק באופן מוגבל על הזכות לדיור חלוף באופן שיינתן דיור חלופי למשך תקופה של כשנה וחצי. עו"ד משה דורה, מומחה לדיני הוצאה לפועל, העוסק בייצוג חייבים ושותף במשרד עורכי דין דורה כהן ויצמן ושות' מספר על מקרה בו בנק פתח תיק הוצאה לפועל למימוש דירה בשל חוב משכנתא בסך 2 מיליון שקלים.

החברה פנתה לבית המשפט בטענה שמספר סעיפים בהסכם המשכנתא אינם עונים לדרישות החוק ובפרט הסעיפים אשר על פיהם לכאורה ויתרה הלקוחה על זכויותיה על פי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל, וכן כי לא הוסבר לה כי בחתימתה הינה מוותרת על זכויות אלה. בית משפט השלום קיבל את הטענה, ופסק כי הלקוחה הינה דיירת מוגנת. ברגע שנפתח תיק הוצאה לפועל נשלחת לחייב אזהרה, במסגרתה עומדים לרשות הלווה 20 יום להמשיך ולנסות להסדיר את חובו מול הבנק.

עורך הדין משה דורה מסביר ומציע: "במידה שהלווה לא הצליח להגיע להסדר ומצבו הכלכלי אינו צפוי להשתנות בקרוב, מוטב לו לשקול בכובד ראש לפנות לרשם ההוצאה לפועל בבקשה למכר עצמי של הדירה. "פעולה זו תאפשר ללווה להימנע מלשאת בהוצאות כינוס הנכסים, העשויות להגיע לעשרות אלפי דולרים, בהתאם לשווי הדירה".

מה עוד ניתן לעשות

במקרים רבים, לא עולה בידיו של החייב לשכנע תוך 20 יום את רשם ההוצאה לפועל, הוועדה או הבנק מלעצור את מנגנון הכינוס. במצב כזה, יכול הבנק לשלוח לחייב צו אשר מורה על פינויו מהדירה, כאשר התאריך המצוין בו הינו לפחות חודש קדימה. בתום החודש האמור, הוא יכול לפנותכם מהדירה ולהעמיד אותה למכירה.

עורך הדין משה דורה: "לרשות החייבים שקיבלו את המכתב המבהיל מהבנק ומרגישים כי "עולמם חרב עליהם", עומד חוק ההוצאה לפועל, שמאפשר לחייב לבקש דחייה של הפינוי לצורך קבלת ייצוג משפטי. "חלופה נוספת שיכולה לסייע רבות לחייב, היא האפשרות העומדת לרשותו לפנות לבית המשפט על מנת שזה יבטל תנאים שונים בשטר המשכנתא ובינתיים יכול עורך הדין המייצג את החייב, להוציא צו מניעה שימנע את הפינוי עד להחלטת בית המשפט".

עשו מגבית בין החברים 

לרשות החייב עומדת אפשרות נוספת: לערוך מגבית בין מכריו, משפחתו וכל איש אחר שחפץ ביקרו במטרה לאסוף די כסף על מנת לשלם מחצית מהחוב שבפיגור במזומן. את המחצית השנייה, יידרש הלווה לשלם בפריסה של עד חצי שנה מיום התשלום של מחצית החוב שבפיגור. עורך הדין משה דורה מוסיף כי גם אם הבנק יסרב להצעה זו, ראש ההוצאה לפועל יכול לכפות הסדר זה על הבנק וכך למעשה לסייע לחייב לשמור על הדירה ברשותו. לסיכום, גם אם נקלעתם לחובות כבדים, תמיד עדיף לדבר עם פקיד הבנק ולא עם עורך הדין של הבנק. בידי מי שנקלע לקשיים בהחזר מצויות כמה אפשרויות לנסות ולמזער את הנזק. ראשית, לבחון פריסה מחדש של ההלוואה והתאמתה למצב ההשתכרות הנוכחי, מחזור המשכנתא ודחיית יום הפרעון. אם כל אלה לא הועילו, והנכס מצוי תחת איום ממשי של עיקול – ניתן למכור את הדירה אבל מומלץ בכל מקרה להצטייד בעורך דין במהרה על מנת שזה ידחה את רוע הגזרה, כדי שיתאפשר לכם לבחון את האפשרויות השונות העומדות לרשותכם.