משכנתא צמודה למדד – קללה או ברכה?

קללה צמודה למדד

מסלול פריים או קבועה צמוד מדד

אחת הבעיות של ציבור נוטלי המשכנתאות בישראל היא עליה עקבית בהחזר החודשי לאורך שנות המשכנתא ועליה של יתרת הקרן הבלתי מסולקת (גובה החוב לבנק). כיום מציעים הבנקים למשכנתאות בעיקר שלושה סוגי הלוואות: הלוואה בריבית קבוע צמודת מדד, הלוואת פריים והלוואות מט"ח.

בעבר המסלול הפופולארי וכמעט היחידי שהיה נהוג לקחת הינו מסלול ריבית קבועה צמודת מדד. היתרון של מסלול זה הוא שהריבית היא קבועה וידועה מראש, ולכאורה ההחזר החודשי יציב ומוצמד למדד. מעבר ליתרון זה נגלה רק חסרונות.

טפסי משכנתא ומחשבון

בגלל ההרגל

על פי רוב ואולי בגלל ההרגל, מסלול ריבית קבועה צמודה נתפס כמסלול הסולידי והבטוח ביותר מכיוון שהריבית הנה קבועה וידועה לאורך כל חיי ההלוואה כאשר ההחזר החודשי ויתרת הקרן מוצמד למדד המחירים לצרכן (עוד על ריבית משכנתא).

כולנו רוצים לקחת משכנתא אופטימלית ולא לעשות טעויות. בפועל, כאשר לוקחים משכנתא צמודה למדד לתקופת שנים ארוכה של מעל 20 שנים ההחזרים החודשיים עלולים להיות מאוד גבוהים ואף להכפיל את עצמם לקראת סוף חיי ההלוואה.

הסיבה לכך היא שהמשכנתא המקורית מוצמדת למדד ובנוסף כל חודש אנו מצמידים למדד את המדדים הקודמים שהצטברו (מדד על מדד, ממש כמו אפקט ריבית דריבית). יתרה מזאת, וכל מי שלקח בעבר משכנתא צמודת מדד לתקופה ארוכה כולל הלוואות זכאות של המדינה, יעיד שבשנים הראשונות למשכנתא נוצר, לעיתים, מצב אבסורדי בו אנו משלמים משכנתא מדי חודש בחודשו ולמרות זאת, חייבים לבנק סכום כסף גבוה מהסכום המקורי שלקחנו (כל זאת ללא התייחסות לקנסות בגין פרעון מוקדם שעלולים להתווסף לסכום הקרן).

הסיבה לכך היא ההצמדה למדד המצטברת על יתרת הקרן הבלתי מסולקת. כאשר ניקח הלוואה צמודת מדד לטווחים קצרים (5-15 שנים), נשים לב כי עלייה בהחזרים החודשיים לאורך השנים מתונה יותר מכיוון שההלוואה אינה מספיקה לצבור מדדים, מה גם שסביר שלא ניתקל במצב בו יתרת המשכנתא עם השנים, גבוהה מהסכום אותו לקחנו.

רוב לוקחי המשכנתאות לוקחים משכנתא לטווחים ממוצעים של 20-25 שנים מכיוון שמתקשים לעמוד בפריסת תשלומים לטווחים קצרים יותר.

דוגמא

לדוגמא, מי שלקח הלוואה של 500 אלף שקלים לתקופה של 25 שנים בריבית של 3% החזר חודשי יעמוד על סך של 2,376 שקלים. בהינתן עלית מדד ממוצע של 2.5% לשנה יעמוד ההחזר החודשי על כ- 2,686 שקלים, לאחר 10 שנים: 3,034 שקלים.

לאחר 20 שנים מיום לקיחת המשכנתא יעמוד ההחזר החודשי על כ- 3,900 שקלים ולקראת התשלום האחרון ינסוק ההחזר החודשי לכדי 4,426 ש"ח. גרף שמתאר את העליה של ההחזר החודשי במשכנתא כפי שניתן לראות בגרף, ככל שמספר השנים של המשכנתא ארוך יותר כך העלייה בהחזר החודשי לאורך השנים תהיה תלולה יותר ובעצם ההפרש בין תשלום לתשלום יגדל (כאמור בגלל החישוב של תשלום מדד גם על התשלום המקורי וגם על המדדים שכבר הצטברו).

ריבית פריים – לא מה שחשבת 

לעומת הלוואת צמודת מדד הלוואת פריים אינה נושאת הצמדה למדד, כך שאם נפרוס את ההלוואה לטווחים ארוכים לא ניתקל במצב בו גובה החוב לבנק גבוה מהסכום המקורי שלקחנו וגם לא נגיע למצב בו ההחזרים החודשיים תופחים עם השנים.

החיסרון הבולט של הלוואת הפריים הוא שההחזר החודשי רגיש לשינויים בריבית, מי שיוכל לעמוד בשינויים אלו בטווח הקצר של המשכנתא ירוויח לטווח הארוך.

מכיוון שבשלב מסוים ההחזר החודשי של הלוואה צמודת המדד "ישיג" את ההחזר החודשי של הלוואת הפריים וימשיך לנסוק. בעת פירעון משכנתא על ידי פירעון מוקדם או על ידי מחזור משכנתא נגלה כי היתרה לסילוק במסלול הפריים נמוכה מהיתרה בהלוואות צמודות כאשר הפער יהיה גבוה יותר ככל שמיום לקיחת המשכנתא עבר זמן רב יותר.

מכאן, שהטענה שמסלול הפריים מסוכן יותר ממסלול צמוד מדד אינה נכונה אלה תלויה בעיקר במשך התקופה שבה מוחזרת המשכנתא. ומכיוון שמרבית המשכנתאות הם לטווחים ארוכים, נכון גם היום לקחת את מרבית הכסף הניתן כהלוואת משכנתאת, בהלוואת פריים.