צעדים ראשונים בדרך למשכנתא - מידע מקצועי - מתן ייעוץ משכנתאות

צעדים ראשונים בדרך למשכנתא – לאיזה הון עצמי אתם באמת זקוקים

אתם לא "בעלי הון", אבל בלי הון עצמי לא תקבלו משכנתא? אז כמה הון עצמי באמת צריך?

זוגות צעירים, שחולמים על רכישת דירה והצליחו לחסוך סכום כסף ראשוני, מתלבטים לא פעם בשאלה כמה כסף יהיה הבנק מוכן להשלים להם לצורך רכישת דירה ראשונה, ועל איזה סכום כולל מקסימלי הם יוכלו להתחייב בעת רכישת דירה? לפניכם כמה צעדים ראשונים שיובילו אתכם אל המשכנתא הראשונה שלכם.

אתם לא יודעים איזה סכום הון עצמי עליכם להשיג לרכישת דירה? אתם לא לבד

זוהי אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב מתעניינים ברכישת נכס או דירה. העדר תשובה לשאלה הזו, משתק לא מעט זוגות צעירים, שאינם יודעים היכן לחפש דירה ובאיזה תקציב. מהתשובה לשאלה הזו, נגזר: האם הם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה כלשהי, או שעליהם להמתין עוד ולצבור הון עצמי נוסף, האם עליהם לשאוף לדירה יקרה יותר או זולה יותר, האם עליהם לחפש דירה באזור גיאוגרפי אחר?

בתשובה לשאלה זו נתייחס כעת רק ליחס ההון העצמי ממחיר הנכס, משום שישנם מרכיבים נוספים, העשויים להשפיע על החלטת הבנק אם לאשר סכום כזה או אחר. למשל: כושר החזר של הלווים, גובה ההכנסה שלהם, צפי לעלייה/ ירידה בהכנסה, התנהלות אשראית וכו', אותם יש לבחון בנפרד ובאופן פרטני.

כמה הון עצמי אתם צריכים?

אופן הבדיקה הינו פשוט מאוד: אם זו דירתכם הראשונה, עליכם להביא הון עצמי של לפחות 25 אחוז משווי הנכס. כך, לדוגמה, במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה במחיר 1.3 מיליון שקל, עליכם לשלם למוכר לפחות 325 אלף שקל מהונכם העצמי ואת הסכום הנותר תוכלו לשלם באמצעות משכנתא, בסך של עד 75 אחוז משווי הנכס שאתם רוכשים.

במידה והייתה לכם פעם דירה בבעלותכם תוכלו לקבל משכנתא במימון של עד 70% ומכאן שעליכם להשיג הון עצמי בשיעור של לפחות 30 אחוז משווי הדירה שתרכשו.

במידה ויש לכם כבר נכס ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, תצטרכו להשיג הון עצמי של לפחות 50 אחוז משווי הדירה שאתם רוכשים ולקבל משכנתא בשיעור של עד 50 אחוז משווי הנכס שתרכשו.

מה מוגדר כהון עצמי?

הון עצמי הוא כל כסף נזיל שאתם יכולים לגייס לרכישת הנכס, שמקורו אינו במשכנתא.

לדוגמא: כסף שחסכתם במשך השנים, כסף שתקבלו כעזרה או מתנה מההורים, הלוואה רגילה בבנק, משכנתא שתקבלו על נכס אחר בבעלותכם במידה ויש לכם, הלוואה לכל מטרה שההורים שלכם יקבלו כנגד משכון נכס בבעלותם ויעניקו לכם, קרן השתלמות שנפתחת, תוכניות חיסכון שנפתחו, כסף בחשבון העובר-ושב, פיצויים ממקום עבודה, ירושה, כסף שקיבלתם או שתקבלו ממכירת נכס ועוד.

האם המשכנתא מספיקה לכל ההוצאות הנילוות לרכישת הדירה?

אם סכום ההון העצמי שלכם והמשכנתא המקסימלית שתקבלו מהבנק מכסים רק את עלות הדירה – אתם בבעייה. חשוב לקחת בחשבון הוצאות נלוות לרכישה, כגון תשלום לעו"ד, עמלת תיווך, מיסים, מדד תשומות בנייה (ברכישה מקבלן), שיפוצים, ריהוט וכו'. יש לדאוג להשאיר סכום כסף שישמש בעת צרה, וככל שניתן, להגדיל את סכום המשכנתא בהתאם לצורך הכלכלי שלכם.

השיגו אישור עקרוני למשכנתא מראש עוד לפני שתחתמו על חוזה הרכישה

על-מנת שתוכלו להיות בטוחים (או לפחות כמעט בטוחים) בכך שאתם מחפשים נכס שמחירו יכול להתאים לכם מבחינת שיעור המימון וכושר ההחזר שלכם, רצוי מאוד שתשיגו אישור עקרוני למשכנתא, עוד לפני שתחתמו על חוזה הרכישה.