רוכשים נכס ולוקחים משכנתא? הנושאים שאתם חייבים להכיר

רוכשים נכס ולוקחים משכנתא?

רוכשים נכס ולוקחים משכנתא? חשבו על כל ההוצאות הנלוות והכניסו אותן לתוך המשכנתא. כידוע ברכישת דירה ישנן הוצאות נלוות רבות, חלקן ידועות לכולנו וחלקן לא תמיד נלקחות בחשבון. לפני לקיחת המשכנתא מומלץ לעשות רשימה מסודרת של כל ההוצאות הנלוות לעסקה החל מההוצאות הגדולות והידועות ועד להוצאות הקטנות ביותר. דוגמא להוצאות שיש לקחת בחשבון: שכר טרחת עורך דין, מס רכישה (במקרים מסוימים), שיפוץ ידוע שיש לבצע בנכס, רכישת ריהוט, רכישת מכשירי חשמל, הובלה, עלויות הקמת משכנתא (פתיחת תיק, שמאי, אגרות נוטריון, יועץ משכנתא במידה ורלוונטי, רשם משכונות וטאבו), עלות התאמת הנכס לצרכים אישיים (קירות גבס,מדפים/מתלים,רכישת ריהוט מותאם לגודל וכו'). לאחר שביצענו מיפוי של כל ההוצאות הנלוות שעשויות להיות לנו ברכישת דירה (ואף הוספנו מרווח בטחון),נשים בצד את הסכום שהגענו אליו ונייעד אותו להוצאות נלוות אלו. יתרת ההון העצמי שתישאר בידנו, תשמש כהון ראשוני לרכישת הדירה ואת יתרת הכסף החסר להשלמת הרכישה,ניקח כמשכנתא (בכפוף לקריטריונים של הבנקים,לרוב עד 75% משווי הנכס). בצעד זה נחסוך לקיחת הלוואות וביצוע עסקאות תשלומים או כניסה למינוס ונוכל להתנהל נכון עם חוב אחד של משכנתא בלבד. מחשבון ובית ברקע רוכשים נכס ולוקחים משכנתא? זה הזמן לעשות סדר גם בהלוואות משכנתאות/התחייבויות אחרות. כידוע,ברכישת דירה אנו נדרשים להביא הון עצמי משלנו (לרוב כ- 25%-30% מערך הנכס הנרכש), כמו כן עפ"י נהלי הבנקים כספי המשכנתא עוברים ישירות לחשבון הבנק של המוכרים. יחד עם זאת,הרבה אנשים מגיעים לעסקה עם הון עצמי גבוה יותר מהנדרש בין עם מכסף שחסכו או עזרה שקיבלו מההורים ובין עם מכסף שקיבלו ממכירת הדירה הישנה. לא תמיד כולם יודעים אך משכנתא היא ההלוואה הטובה ביותר (הן מבחינת גובה הריבית והן מבחינת פריסת התשלומים הנוחה ומגוון רב של מסלולי הצמדה ואפשרויות פירעון מוקדם). כאמור כאשר אנו רוכשים דירה זה הוא זמן מצוין לעשות בדיקה וסדר בהתחייבויות האחרות שיש לנו:אם יש לנו מינוס בחשבון, הלוואות קצרות טווח מעיקות, הלוואת ליסינג על רכב, עסקאות תשלומים גדולות וכו'…זה הזמן לחסות את כל ההתחייבויות ולקחת משכנתא מעט גבוהה יותר וכך לרכז את כל ההתחייבויות שלנו תחת הלוואה אחת עם ריבית טובה יותר והחזרים חודשיים נוחים וכך להגדיל את ההכנסה הפנויה שלנו ולהתנהל בצורה מאוזנת.

בחירת מסלולים לפי צרכים וטווח שנים

כולנו מכירים את המשפט: "לא מומלץ לשים את כל הביצים בסל אחד" כלומר, כדאי לחלק את המשכנתא למספר מסלולים בעלי הצמדה שונה כך שאם אחד מהמרכיבים יעלה בצורה קיצונית אז המסלולים האחרים יאזנו. יחד עם זאת ישנם קריטריונים בסיסים שיש לקחת בחשבון כאשר אנו בוחרים במסלול כזה או אחר. כאשר אנו נאלצים לפרוס את המשכנתא לטווח שנים ארוך מעל 25 שנים, מומלץ לבחור שילוב של מסלולים שאינם צמודים למדד ובעיקר להימנע ממסלולים צמודי מדד בריבית קבועה,במסלולים אלו בפריסה ארוכה לא רק שהקרן של ההלוואה לא תרד בשנים הראשונות (מכיוון שיורד לנו נתח מאוד קטן מקרן ההלוואה כל חודש ומצד שני נוספים לנו על יתרת הקרן וההחזר החודשי הפרשי הצמדה למדד) אף הקרן תגדל עם המדדים ועם הקנסות הצפויים לנו במידה ונרצה לפרוע ו/או למחזר את ההלוואה בשלב כזה או אחר. לטווחים ארוכים אם כן, מומלץ כאמור שילוב מסלולים שאינם צמודים אשר ניתנים לשינוי/פירעון/מחזור עם מינימום קנסות כמו: פריים,דולר,אירו,מק"מ. לטווחים קצרים ניתן לשלב נתח גדול יותר של הלוואות צמודות שם הריבית נמוכה יותר והשפעת המדד פחותה יותר ומצד שני ישנה יציבות גדולה יותר בהחזרים החודשיים בטווח הקצר.

בחירת ההחזר החודשי הנכון

הבנק לרוב יהיה מוכן לאשר לכם החזר חודשי של כשליש מההכנסות נטו שלכם עם פריסה מקסימאלית ל-30 שנים ואף יותר. יחד עם זאת, לא תמיד מה שהבנק מאשר הוא מה שמומלץ עבורכם. החזר חודשי מומלץ למשכנתא צריך לנוע סביב 20%-25% מההכנסות נטו,טווח השנים המקסימאלי המומלץ הינו בין 20-25 שנים. כמו כן יש לקחת בחשבון שינויים לטובה או לרעה בתזרימי המזומנים כמו גידול/קיטון צפוי בהכנסות,ירידה של הוצאה משמעותית כמו תשלום לגנים,סיום של הלוואה עם החזר חודשי גבוה וכדומה, צפי לקבלתת סכום חד פעמי גדול כגון:קרן השתלמות,כספי פיצויים,ירושה ועוד. במידה ויש צפי לשינוי כזה או אחר אז כמובן שניתן לחרוג באופן זמני מהיחס המומלץ בין הכנסות להוצאות. כמו כן יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר רק אתם יודעים כמה בדיוק אתם יכולים להקדיש להוצאת משכנתא מכיוון שאתם יודעים הכי טוב את ההוצאות הספציפיות שלכם אם רק תרשמו אותם בצורה מסודרת (כמובן שיש להשאיר מרווח לשינויים בלתי צפויים בהכנסות ו/או ההוצאות). בונים בית בבניה עצמית? חתמו על מסגרת משכנתא גבוהה ממה שאתם צריכים כאשר בונים בית בבניה עצמית כמעט תמיד יהיו לנו הוצאות שלא חשבנו עליהם קודם כגון: אגרות שלא נלקחו בחשבון,חריגה בעלויות הבניה, תוספות בניה ולא נלקחו בחשבון וכו'. משכנתא בבניה עצמית היא כמו מסגרת אשראי אשר אין חובה לנצל אותה (וכמובן אם לא לקחתם לא שילמתם). ההוצאה החד פעמית היחידה שתצטרכו לשלם עבור מסגרת אשראי שלא ניצלתם היא עלות של דמי פתיחת תיק של כ-250 ₪ על כל 100 אש"ח הלוואה, ומעבר לכך לא תדרשו לשלם כסף על המסגרת העודפת. מומלץ כאמור לחתום על משכנתא של כ-10%-15% מעבר לסכום הנדרש (בכפוף לקריטריונים שם הבנקים) על מנת שתוכלו לממש אותה באותם תנאים כמו המשכנתא הנדרשת. במידה ולא תעשו כאמור אז אם תצטרכו כסף נוסף, תדרשו לבצע את כל הליך המשכנתא מחדש הכולל בדיקת הכנסות, רישומי שעבודים וכדומה. גם הריביות של המשכנתא החורגת לא יהיו באותם תנאים מכיוון שהנכם כבר לקוחות "שבויים של הבנק" ולא תקבלו את התנאים של לקוח חדש.

צורת הגשת בקשה לאישור עקרוני תשפיע על תנאי האישור ההלוואה

הגשת בקשה למשכנתא בצורה נכונה וטובה היא מלאכה חשובה בדיוק כמו הגשת תביעה לבית משפט. אם הבקשה תוגש בצורה נכונה,מסודרת ומשכנעת אז הבקשה תאושר ובתנאים טובים. גם אם נתוני הפתיחה היבשים שלכם טובים, זה לא אומר בהכרח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר אם לא תציגו את הבקשה בצורה נכונה. יש לשים דגש על דברים חיוביים ולהציג את הבקשה בצורה משכנעת וברורה ומצד שני יש להצניע דברים פחות טובים. דברים שיש לשים עליהם בעת הגשת הבקשה:אם ההכנסה בתלוש נמוכה בגלל הלוואות שיורדות מהתלוש,הוצאות פרטיות על קניות/דלק שיורדות מהתלוש,יש להסב את תשומת לב הפקיד לכך. אם ההכנסה שלכם היא לאחר קבלת רכב ליסינג ע"ח מקום העבודה מומלץ להגיד לפקיד הבנק. כמו כן אם אתם צפויים לקבל קידום בתפקיד,שכר ו/או יש הוצאה כבדה שצריכה להסתיים כמו הוצאות על גנים,הלוואה גדולה וכדומה,יש לעדכן את פקיד הבנק בעת הגשת הבקשה. לחליפין אם לפני 10 שנים שהייתם סטודנטים חזר לכם חיוב של הלוואה עם החזר חודשי של 200 ₪ כי הייתם תפרנים, אין צורך לספר לפקיד הבנק (כמובן שאין לראות באמירה זו הצעה להסתיר/לשקר לבנק במידע מהותי).

קבלת אישור עקרוני טרום חתימה על חוזה הרכישה

חתימת חוזה רכישת דירה הוא כאמור דבר מחייב, לרוב אי קבלת אישור למשכנתא (לא משנה מה הסיבה) אינו מהווה עילה לביטול חוזה הרכישה ובמקרים בהם הבנקים יסרבו לאשר לנו משכנתא ולא תהיה לנו אפשרות להשלים את העסקה,נאלץ להיפרד מדמי הפיצוי המוסכם בחוזה (לרוב כ-10% מערך הדירה). לפני שאנו חותמים על חוזה רכישה,מומלץ לגשת למספר בנקים גדולים ולקבל אישור עקרוני ספציפי לעסקה,יש למסור פרטים כמה שיותר מדויקים עלינו באופן אישי ועל הנכס, על מנת שנוכל לקבל אישור כמה שיותר מדויק ולא יהיו הפתעות בהמשך. דברים שיש לשים עליהם דגש: בדיקה ע"י הבנק של ההכנסות והתנהלות העו"ש. הרבה פעמים אנו מקבלים אישור עקרוני על סמך הצהרה בעל פה ומבלי שהמסמכים נבדקו, ולאחר שאנו מגיעים לבנק לחתימה מתגלים פערים בין מה שהוצהר למה שמוצג בפועל,במקרים כאלו הבנק יכול לחזור בו מהאישור במידה ויש אי התאמה משמעותית. במיוחד נכון הדבר לעצמאיים אשר לרוב מתגלות אי התאמות בין מה שמוצהר למה שמופיע בדוחות מס הכנסה,הלוואות אחרות שלא הוצהרו מראש,החזר חיוב בחשבון שלא דווח ועוד. כמו כן מומלץ להעביר לבנק נסח טאבו לבדיקה של הנכס ו/או להצהיר מראש האם ידועים לנו דברים מיוחדים בנכס היכולים השפיע על האישור או על הערכת השווי שלו כמו: ליקויי בניה,חלוקה של הנכס ליחידות דיור,חריגות בניה,רישום לא מוסדר של הנכס ברשויות,עיקולים ועוד.

הריבית זה לא הכל

רבים האנשים שלוקחים משכנתא וכל מה שמעניין אותם הוא רק הריבית. לא פעם נשמעו הצהרות על לקוחות שהיו מוכנים לעשות הכול, העיקר לקבל את הריבית הטובה ביותר. אין להם בעיה לקחת מסלולי משכנתא שאינם מתאימים להם ו/או לעזוב את סניף הבנק שלהם בו הם מנהלים חשבון במשך שנים, העיקר לקבל את הריבית הטובה ביותר. למידע נוסף על תנאים לקבלת משכנתא. ראשית תמיד צריך לשים את הדברים בפרופורציות ולראות מה ההבדל בכסף בין ריבית כזו לאחרת, לפעמים אנו מגלים שההבדל החודשי מסתכם במספר שקלים בודדים מאוד. שנית יש לוודא שאנו משווים בדיוק את אותם מסלולים בין הבנקים. לא מספיק לקבל הצעה מהבנקים לגבי כל מסלול בנפרד אלא בבואנו להשוות מסלולים יש להשוות בדיוק את אותו תמהיל משכנתא (חלוקה למסלולים) מכיוון שיתכנו שינויים בריביות באותו מסלול בתמהיל כזה או אחר (עפ"י הרווחיות הכוללת של הבנק על כל התמהיל ביחד). כמו כן לא צריך להתפתות למבצע כזה או אחר שיוצאים הבנקים,יש לבדוק האם אנו באמת זקוקים למסלול הזה בפריסה ובסכום שהבנק מציע ואף לבדוק מה ההטבה הגלומה ב"מבצע". לפעמים נגלה שאת ההטבה הגלומה אנו מפסידים במסלולים האחרים שלקחנו (כמעט תמיד המבצעים יהיו על חלק מאוד קטן של המשכנתא). כמו כן שההבדלים בין הבנקים קטנים יש לקחת בחשבון גם שיקולים של נוחות,מקצועיות,היכרות אישית עם הסניף,הבדלים בהליך הביורוקרטי בין הבנקים וכדומה.

דירה למגורים או דירה להשקעה

לא תמיד יש לכם את היכולת הכלכלית לרכוש דירה במקום בו אתם מעוניינים לגור,ומצד שני אינכם רוצים להתפשר ולקנות דירה ולעבור לגור במקום אחר בלית ברירה. מצד שני הינכם חוששים כי כספי השכירות הולכים לפח והינכם מעוניינים בנכס אשר נותן בטחון כלכלי ופסיכולוגי. במצב זה כדאי לשקול להמשיך לגור בשכירות במקום בו אתם מעוניינים ובמקביל לרכוש דירה להשקעה באזור אחרי לגמרי. דירה בעלת פוטנציאל לתשואה גבוהה (אם מבחינת שכ"ד גבוה לעומת שווי הנכס ואם מבחינת פוטנציאל לעלייה משמעותית בערך הנכס כמו דירת "פינוי-בינוי"). עוד על משכנתא לדירה להשקעה. בשלב מסוים תוכלו למכור את הנכס (בשאיפה כי ערך הנכס עלה וגובה המשכנתא ירד) וכך להגדיל את ההון העצמי שלכם לעסקת הרכישה הבאה האמיתית (ואולי גם בינתיים ההכנסות ישתפרו ויסייעו במשכנתא ה"אמיתית")

אל תשאירו את תהליך לקיחת המשכנתא לרגע האחרון

משכנתא היא תהליך ארוך ומורכב. משכנתא היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שרובנו נעשה במהלך חיינו ולכן יש לתת לה תשומת לב מרובה ולבצע אותה בצורה טובה. הליך לקיחת משכנתא לוקח בין חודש לחודשיים. ההנחה היא שכולנו אנשים עובדים,לא יכולים לטפל בכל בקשה של הבנק ו/או הנוגעים בדבר באופן מיידי מרגע שקיבלנו את הפניה ולא תמיד גם יש לנו את היכולת המקצועית להבין ולטפל בדברים בצורה מעמיקה ועניינית ולכן יש להיערך לכך כי התהליך יקח זמן. נטילת משכנתא כרוכה במספר רב של גורמים: פקיד בנק, מנהלים בבנק, שמאי, חברת ביטוח, עורך דין, מוכרים,טאבו, רשויות ועוד. מספיק שאחד מהגורמים יתעכב ו/או לא יבצע את עבודתו כמו שצריך ו/או אם תתעורר בעיה בלתי צפויה שלא הייתה ידועה מראש, אז כל התהליך של לקיחת המשכנתא עשוי להתעכב. רבים האנשים שמשאירים את טיפול המשכנתא לרגע האחרון ואז מוצאים עצמם מתעסקים בעיקר בביצוע התהליך בצורה מהירה על מנת לשלם בזמן אך מתפשרים ו/או מחפפים בבדיקות החשובות בסופו של דבר באמת כמו בחירת מסלולי המשכנתא המתאימים,בחירת החזר חודשי נכון,ריביות וכדומה.