לפני שבוחרים דירה: שלושה צעדים מקדימים לפני בחירת המשכנתא

 מאת: אמיר קבליס, יועץ משכנתאות  כיועץ משכנתאות, פונים אלי לא פעם זוגות שמעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה ומתלבטים בין כמה אפשרויות. כמובן שישנם שיקולים רבים שמנחים אותם, החל מאיכות החיים ועד לקרבה למקום העבודה, אבל מעל לכל מרחפת שאלת המחיר – איזו דירה הם באמת יכולים להרשות עצמם? והאם הבנק יהיה מוכן להלוות להם את הסכום הדרוש? כדי לענות על השאלות הללו, אני ממליץ ללקוחותיי לבצע שלושה שלבים מקדימים שיאפשרו להם להבין טוב יותר לא רק את יכולתם הכלכלית אלא גם את היקף ההלוואה שיוכלו לקבל:

  1. קביעת גובה ההון עצמי ואחוז מימון המשכנתא

כיום על מנת לקנות דירה תזדקקו לסכום של 25% לפחות ממחיר הנכס, זאת מפני שבעקבות מגבלות בנק ישראל לא ניתן לקבל משכנתאות במימון גבוה מ – 75% מהעסקה. לכן, בשלב הראשון עליכם לבדוק איזה סכום אתם יכולים לגייס ומאילו מקורות אתם יכולים להשיג אותו (חסכונות, מתנות, עזרת המשפחה וכדו') ובהתאם לכך לקבוע את טווח המחירים של הדירות אותן תוכלו לרכוש. אם, למשל, אתם יכולים לגייס הון עצמי של 250,000 שקלים בלבד אתם צריכים להגביל את עצמכם לדירות במחיר של עד מיליון שקלים, מאחר והסכום המקסימאלי שתוכלו לקבל מהבנק הוא 750,000 ₪ וכמובן שאם תרצו לרכוש דירה יקרה יותר תצטרכו להשיג הון עצמי נוסף. שימו לב שברוב העסקאות המשכנתא מגיעה אליכם כ"הון אחרון" – כלומר קודם עליכם לגייס הון עצמי ורק אחר כך תוכלו לקבל את המימון מהבנק. תוכלו להיעזר לצורך כך במחשבון לחישוב משכנתא.   תכנון וחישוב של משכנתא

  1. קביעת גובה ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד

ההחזר החודשי הוא הסכום שתשלמו מידי חודש לבנק בעבור המשכנתא. כאן עליכם לוודא שסכום ההלוואה שתיקחו לא יצריך החזר חודשי גבוה מידי, כלומר סכום שמהווה לא יותר משליש מההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית. כשאנחנו אומרים "הכנסה חודשית פנויה" אנו מתכוונים לסכום שתוכלו להקצות להחזר ההלוואה מעבר להוצאות וההתחייבויות השוטפות שלכם, כך שאין כאן חוקיות מדוייקת: ניקח לדוגמא זוג שמרוויח 10,000 שקלים ויש לו שלושה ילדים. בפועל, זוג כזה לא יוכל להתמודד עם החזר של 3300 שקלים מאחר וההוצאות החודשיות שלו הן הרבה מעבר ל- 6500 שקלים ולכן נמליץ לאותם לווים ללכת על החזר חודשי נמוך משליש. לעומתם ניקח זוג שמרוויח 30,000 שקלים בכל חודש: זוג כזה יוכל להחזיר יותר משליש מההכנסות ועדיין לחיות ברמת חיים טובה, כך שבמקרה כזה בהחלט ריאלי לקבוע החזר חודשי גבוה יותר. עוד נקודה שצריך לקחת בחשבון היא העלייה בהחזר החודשי של המשכנתא בד בבד עם העלייה ביוקר המחייה. מצד אחד, ההחזר החודשי שלכם לא יישאר כפי שהוא ובמהלך השנים הוא צפוי לעלות (בעקבות עליית המדד והריבית) ומהצד השני המחירים בארץ הולכים ועולים ולכן הסכומים שיידרשו לכם להוצאות השוטפות בעתיד יהיו גבוהים יותר. מסיבות אלה תמיד חשוב שתיקחו מרווח ביטחון ולא תקבעו לעצמכם החזר חודשי גבוה מידי ש"יחנוק" אתכם ויפגע לכם באיכות החיים. 3. השגת אישור עקרוני למשכנתא את האישור העקרוני חשוב להשיג עוד לפני שחותמים על חוזה רכישת דירה מאחר והוא מהווה מעין "הצהרת כוונות" של הבנק על כך שהוא מוכן להעניק לכם משכנתא בסכום מסויים ובלעדיו אתם לא יכולים להיות בטוחים שתוכלו לקבל את המימון הדרוש. למעשה, תוכלו להשיג את האישור בשתי דרכים: הדרך הראשונה היא לגשת לבנק, להצהיר על התנהלות בנקאית תקינה לאורך השנים (בהנחה שהיא אכן כזאת, כמובן), לציין את גובה הכנסותיכם ואת מחיר הבית בו אתם מעוניינים ובהתאם לנתונים שציינתם הבנק יעניק לכם את האישור העקרוני. בשלב הזה אתם לא צריכים להציג מסמכים או הוכחות ומצד שני גם לבנק אין מחוייבות כלפיכם. המחוייבות תבוא לקראת החתימה על חוזה ההלוואה, אז תידרשו להציג מסמכים שיאשרו את הנתונים שלכם ואת נתוני הנכס. האפשרות השנייה היא לקבל את האישור העקרוני באמצעות חברת ייעוץ פרטית: אנחנו במשכנתא אובייקטיבית מציעים לכם שירות שבו אנחנו משיגים את האישור העקרוני בעבורכם תוך שאנחנו לוקחים בחשבון את גובה סכום המשכנתא המתאים ליכולתכם הפיננסית ולתמהיל ההלוואה שנבנה עבורכם, כך שבחירה באפשרות זאת תשחרר אתכם מהצורך לפנות לבנק בעצמכם, זאת כמובן בנוסף לכך שנחסוך לכם כסף רב על ידי בנייה נכונה של תמהיל המשכנתא. שימו לב – גם לאחר שהשגתם את האישור העקרוני לא בהכרח הגעתם אל המנוחה והנחלה. במקרים מסויימים הבנק אמנם יהיה מוכן לאשר לכם את הסכום המבוקש אך תגלו שלא ניתן לשעבד את הנכס שבו אתם מעוניינים, כך שחשוב לבדוק כל עסקה שמציעים לכם באופן היסודי ביותר. לסיכום אמליץ לכם לפנות לעצמכם זמן לפני היציאה למסע לבחירת דירה: שבו עם עצמכם, בידקו אילו סכומים יש לכם וכמה תוכלו לשלם מידי חודש ולאחר מכן תוכלו לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני. שלושת צעדים אלה יסייעו לכם לקבוע טווח מחירי דירות נכון ובריא שבו תוכלו לעמוד לאורך זמן, עם כמה שפחות קשיים ותקלות.